Diagnostics obligatoires avant une location : 7 étapes pour le bailleur

Étape 1 : lister les diagnostics selon l’âge du logement

La liste dépend du logement, pas du bailleur. Trois questions suffisent pour la dresser : la date de construction, l’âge des installations d’électricité et de gaz, et la situation du bien au regard des risques. À Voiron, le parc est ancien, 42,6 % des résidences principales datent d’avant 1971 et 7,4 % d’avant 1919 (INSEE 2023), si bien que la plupart des logements mis en location relèvent de la liste complète.

Durées lues sur les fiches service-public.fr, vérifiées entre décembre 2024 et septembre 2026. Le DPE et l’ERP doivent figurer dès l’annonce.

Étape 2 : vérifier le DPE, le document qui commande tout

Le DPE est le premier diagnostic à regarder, parce qu’il décide si le logement peut être loué. Il est valable dix ans, mais les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont perdu leur validité le 1er janvier 2025 : un bailleur qui détient un DPE de 2019 doit en refaire un. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, et toute annonce de location doit afficher les étiquettes énergie et climat, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G, et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie (ministère de la Transition écologique).

Deux évolutions méritent une vérification. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, et une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur le site de l’ADEME. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026) : un logement chauffé à l’électricité, comme 29,8 % des résidences principales de Voiron, peut obtenir une meilleure étiquette sans nouvelle visite, par attestation ADEME. Aucun logement ne voit son étiquette baisser.

Étape 3 : s’assurer que le logement est décent, énergie comprise

Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront le 1er janvier 2028, les E le 1er janvier 2034. Les contrats en cours ne sont pas concernés avant leur échéance. Depuis le 24 août 2022, les loyers des F et G sont gelés, révision annuelle comprise. Un DPE vierge ne permet pas d’attester la décence. Si le locataire saisit le juge, celui-ci peut imposer des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement (ministère de la Transition écologique, mise à jour du 19 décembre 2025).

Pour un investisseur qui achète à Voiron, cette étape se fait avant l’offre, pas après l’acte. Un appartement des années 1960 avec convecteurs d’origine peut se révéler invendable à la location sans travaux. Les aides existent : MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur pour les logements E, F ou G avec un gain d’au moins deux classes, et le déficit foncier porté à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique payée avant fin 2027 (economie.gouv.fr). Le service Pays Voironnais Rénov’ conseille gratuitement les propriétaires.

Étape 4 : électricité, gaz, plomb et risques, dans le bon ordre

Les diagnostics électricité et gaz s’imposent dès que l’installation a plus de quinze ans, ce qui est le cas de la grande majorité des logements voironnais ; ils sont valables six ans en location, contre trois ans en vente. Une attestation de conformité Consuel de moins de six ans peut remplacer le diagnostic électrique. Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, soit près de 15 % des résidences principales de Voiron (INSEE 2023) : valable six ans en présence de plomb, illimité en son absence.

L’état des risques et pollutions doit avoir moins de six mois au moment de la signature du bail, et l’annonce doit comporter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». À Voiron, le plan de prévention des risques naturels a été approuvé par arrêté préfectoral du 26 février 2026 et intégré au PLU : l’ERP doit en tenir compte. L’ordre pratique est simple : commander tous les diagnostics en une seule visite du diagnostiqueur certifié (le recours à un diagnostiqueur non certifié est puni de 1 500 € d’amende), puis vérifier les dates avant chaque nouveau bail.

Étape 5 : constituer et annexer le dossier au bail

Le dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de location, avec le bail lui-même, l’état des lieux et la notice d’information. La surface habitable doit figurer dans le bail. Le bailleur conserve l’original des diagnostics et en remet une copie au locataire ; en meublé, la liste est la même qu’en location nue. Dans nos ventes à des investisseurs, nous conseillons de demander au vendeur les diagnostics déjà réalisés pour la vente : le DPE (10 ans) et l’amiante restent valables pour la location, les diagnostics électricité et gaz de vente (3 ans) aussi s’ils ont moins de six ans, seul l’ERP devra être refait s’il a plus de six mois.

Étape 6 : demander le permis de louer si le logement est dans le périmètre

Voiron a instauré, dans le cadre d’Action Cœur de Ville et de l’opération Voiron Rénov’, un permis de louer applicable depuis le 1er octobre 2023 aux logements situés rue Sermorens, rue des Orphelines, rue des 4 Chemins et Grand Rue. Avant de signer un bail dans ces rues, le bailleur dépose une demande d’autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie, qui vérifie l’état du logement. C’est le cœur ancien, où les prix d’achat sont les plus bas de la ville, et où l’OPAH-RU (près de 600 logements à rénover, fin en 2027) accompagne les travaux. Un investisseur qui vise ces rues doit intégrer ce délai et cette exigence dans son calendrier.

Étape 7 : mettre à jour à chaque nouveau bail

Les durées de validité courent à partir de la date du diagnostic, pas de la date du bail. Un DPE de 2017 est périmé, un diagnostic électricité de 2021 vaut jusqu’en 2027, un ERP doit être refait tous les six mois tant que le logement n’est pas loué. Le bailleur qui met à jour ses diagnostics à chaque changement de locataire évite les litiges, et dispose aussi d’un argument de valorisation du logement. Pour les investisseurs auxquels nous vendons des biens, nous résumons ces obligations dans un tableau remis avec le dossier de vente ; le reste, de la rédaction du bail à la gestion, relève du propriétaire ou d’un administrateur de biens. Immobilier Voiron ne gère pas les locations et ne recherche pas de locataire.

Pour aller plus loin, notre article sur les diagnostics obligatoires à la vente à Voiron compare les durées de validité en vente et en location, celui sur le calcul d’un loyer cohérent à Voiron donne les références de loyer, et celui sur l’investissement immobilier à Voiron replace ces obligations dans le calcul d’un projet. Les règles de décence et de DPE pour un bien à rénover sont détaillées dans notre comparatif neuf ou ancien pour investir.

Questions fréquentes

Quels diagnostics faut-il fournir pour louer un logement à Voiron ?

Le DPE pour tout logement, les états des installations électrique et de gaz si elles ont plus de 15 ans, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, l’état des risques et pollutions, le dossier amiante pour les permis d’avant juillet 1997, et la mention de la surface habitable dans le bail. Dans quatre rues du centre ancien, un permis de louer s’ajoute.

Combien de temps un diagnostic reste-t-il valable en location ?

DPE : 10 ans (ceux établis entre 2018 et mi-2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025). Électricité et gaz : 6 ans. Plomb : 6 ans, ou illimité en l’absence de plomb. État des risques et pollutions : 6 mois. Amiante : illimité si réalisé depuis avril 2013 (service-public.fr).

Peut-on louer un logement classé G ou F à Voiron ?

Un G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; un F pourra encore l’être jusqu’au 31 décembre 2027, mais son loyer est gelé depuis le 24 août 2022. À partir de 2034, la classe D sera exigée.

Qu’est-ce que le permis de louer à Voiron ?

Une autorisation préalable de mise en location exigée par la Ville depuis le 1er octobre 2023 pour les logements situés rue Sermorens, rue des Orphelines, rue des 4 Chemins et Grand Rue, dans le périmètre d’Action Cœur de Ville. La mairie vérifie l’état du logement avant la signature du bail.

Les diagnostics faits pour la vente servent-ils pour la location ?

En partie. Le DPE (10 ans) et le diagnostic amiante restent valables ; les diagnostics électricité et gaz de vente servent en location tant qu’ils ont moins de 6 ans ; l’état des risques doit avoir moins de 6 mois et sera souvent à refaire.